案 例 介 绍

物业公司因业主迟延支付物业费，经多次催收后，久拖不付，遂申请仲裁，要求业主支付拖欠近3年的物业费。

业主答辩：认为其入住后发现房屋外墙漏水，多次要求物业公司维修，物业公司均没有进行维修。业主认为因物业公司没有履行合同或者不完全履行合同义务，其不支付物业费具有正当理由。

并且案件审理过程中，业主提出仲裁反请求，要求物业公司承担保修责任，并且赔偿业主损失。

 仲 裁 庭 意 见

仲裁庭审理后认为，外墙渗水通常涉及墙体修建、装饰或门窗口与墙连接密封不严等建设工程质量瑕疵，该瑕疵在开发商建设房屋施工时已存在，因此外墙渗水的原因与物业服务公司的服务行为没有因果关系，承担维修责任的主体并非物业公司。

物业公司提供的物业服务是一个系统的、动态的长期过程，且本案业主将漏水情况反映给物业公司后，物业公司尽到了通知建设单位承担维修责任的义务。故最终裁决业主支付物业费，业主要求物业公司承担保修责任的请求未予支持。

建  议

在物业合同法律关系中，物业公司提供的物业服务是一个系统的、动态的长期过程。物业合同纠纷常见，一部分原因系物业公司管理服务水平，一部分原因在于业主无法正确区分各责任主体，混淆物业公司和其他责任主体应承担的义务和责任。

实际上，物业公司提供的仅仅是服务工作，合同中无法具体明确地描述工作内容，故业主无法针对物业公司某一具体工作未履行或者未完全履行要求物业公司承担违约责任，但这也并非排除物业公司应履行的义务。

同时，物业公司如承担个别业主专有部门的维修义务，必将推高物业服务收费标准，这对小区其他业主极不公平。所以在物业合同履行过程中，物业公司应提高服务水平，积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，彼此消除误会，而不应当让矛盾长期存在。

针对责任主体的问题，比如本案中，业主要求物业公司承担保修责任，属于混淆责任主体的情况。实际上承担保修责任的主体系建设单位，并非物业公司。物业公司承担了通知建设单位维修的义务，尽到了服务职责，履行了合同义务。

再如，业主因为室内财产被盗，认为系物业公司未履行维护小区安全责任，要求物业公司承担赔偿责任，亦属于混淆责任主体的情况。

业主室内财产被盗，属于财产权被侵害，侵权人为第三人，并非由物业公司直接承担责任。如业主要证明物业公司未履行安全维护责任，单凭单个和一时的服务效果无法得出该结论。