即向为小区提供物业管理服务的物业公司

发出终止前期物业服务合同通知书

物业公司拒绝签收

这个小区的物业管理何去何从？

1、解聘遭拒，诉诸法院

2013年6月，岑溪市一家房地产开发公司与岑溪市某物业公司签订前期物业管理服务合同，将其开发的一个小区交给物业公司进行物业管理。2015年，该小区大部分业主与房地产开发公司完成交房手续。

2019年11月，行政主管部门发出通知，载明该小区第一届业主委员会在房管部门和所在社区等的指导监督下经业主大会选举产生，并列出15名业委会委员名单。同年12月，业委会向全体业主发出小区物业自主管理办法及其实施方案。

小区业委会称，物业公司的管理方法、收费标准及工作人员的管理态度都存在极大问题，大部分业主对此不满，拒绝支付物业费用，并强烈要求更换物业服务公司。2020年2月29日，小区业委会向物业公司发出关于终止前期物业服务合同和移交工作的通知书。物业公司拒绝签收该通知书，并继续在小区提供物业管理服务。

与物业公司多次协商，无果，小区业委会一纸诉状将物业公司诉至岑溪市人民法院，请求法院判令物业公司与房地产开发公司签订的前期物业管理服务合同以及与部分业主签订的前期物业管理服务合同均于2020年4月1日终止；物业公司10日内将小区的物业办公场所及物业服务设备设施移交业委会管理与使用。

2、庭审现场，各执一词

业委会成立后，根据大部分业主的要求，对全体业主进行了询问，此后业委会会议决定：自2020年3月15日起对物业公司在对小区管理以来涉及业主权益的有关财务收入、支出、结余情况进行清算；于2020年3月30日终止前期物业管理服务合同和服务，从2020年4月1日起对小区进行自主管理。房地产开发公司同意上述决定内容，但物业公司拒签上述决定。经房地产开发公司、房管中心、社区多次主持调处，物业公司仍占着小区的物业办公场所及设备设施。

物业公司是依据与房地产开发公司签订的前期物业管理服务合同进驻小区进行物业管理服务，现小区依法成立了业主委员会，依据民法典的规定，有权解聘前期物业管理公司。物业公司已经没有了前期物业管理服务合同的基础，仍占着小区的物业办公场所和相关的设备设施，是违法行为。

其与房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，合法取得小区的物业管理权利，受法律保护。根据《广西物业管理条例》第21条的规定，选聘、续聘、解聘物业服务人或者决定自行管理由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

小区业委会欲解聘已有的物业管理公司，自行管理物业，事前没有就该问题召开业主大会，也没有取得超过半数业主的同意，该决定是非法、无效的，不应得到支持。

此外，小区业委会多数委员拖欠物业服务费，本身违反《广西物业管理条例》关于业主委员会委员的规定，且业委会各成员不作为，不热心参与小区管理，不配合社区开展相关工作。因此，小区业委会的诉讼主体不适格，其诉讼请求不符合法律规定。

3、法院判决，驳回诉请

《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但是从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织。小区业委会在岑溪市住房保障和房产管理中心进行登记备案，需要履行选择小区物业管理公司等相关义务，也享有更换物业管理企业等的权利，故其诉讼主体适格。

小区业委会既没有足够证据证明解聘物业公司已经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，又没有足够证据证明建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效，因此，对于其要求终止前期物业服务管理合同的诉请，不予支持。

对于小区业委会诉请物业公司将小区的物业办公场所及物业服务设备设施移交，岑溪市法院认为，因前期物业服务管理合同终止的条件尚未成就，且小区业委会也没有足够证据证明小区的物业办公场所及物业服务设备设施全部属于其所有，对该项诉请亦不予支持。

岑溪市法院作出一审判决，驳回小区业委会的诉讼请求。小区业委会不服一审判决，向梧州市中级人民法院提起上诉。梧州市中院审理后认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持一审判决。

民法典第278条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

民法典第940条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。