案情摘要

住宅小区成立业主大会后，专项维修资金由业委会负责管理，通常情况下会委托物业企业代管专项维修资金的账务。本案是金山区法院2019年判决的一起典型案例，小区经理和出纳以伪造维修任务单、让他人虚开发票等方式，虚构维修工程、虚增维修费用，骗取业委会盖章审批，将专项维修资金占为己有。最终法院以诈骗罪分别判处二被告有期徒刑六年、四年，并处罚金。该案发生、发现并查处的全过程，反映出当下业主自治过程中具有共性的薄弱环节，同时对物业企业的内部管理也敲响了警钟。

案情回顾

案例：金山区朱泾镇华光紫荆苑小区经理、出纳利用职务便利骗取维修资金 构成诈骗罪

2016年6月，上海华榭物业管理有限公司(以下简称“华榭物业”)与华光紫荆苑小区业主大会订立物业服务合同，由华榭物业负责该小区物业管理，物业服务合同还约定“专项维修资金的账务由物业管理企业代管”。费某某任小区经理，张某某系小区管理员兼出纳，具体负责向业主大会递交维修项目审批文书及招募施工单位等事项。上述二人经共谋，通过让他人虚开发票、伪造维修任务单等方式，虚构维修工程、虚增维修费用，骗取业委会的审批，进而骗取并占有小区专项维修资金共计121万余元。

案发时间点是在2018年5月维修资金年度结存单发放后，部分业主发现维修资金使用金额过大且存在不合理情况，遂向金山区物业管理事务中心反映。区中心立即会同房管所检查，发现该小区维修资金和公共收益的账务工作存在问题。业委会遂向公安机关报案，费某某、张某某向公安机关投案后被刑事拘留、逮捕，如实交代事实后，费某某向华榭物业退缴赃款人民币45万元，张某某向华榭物业退缴赃款人民币50万元，张某某通过家属向法院退缴余款人民币261,037元。金山区检察院依法提起公诉，金山区人民法院经审理依法作出判决：判决被告人费某某犯诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币六万元；被告人张某某犯诈骗罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币四万元；退缴的违法所得发还被害人。

焦点解读

1、谁是维修资金管理、使用的真正责任主体？

维修资金是依法实行专户存储、专款专用的资金，属业主共有，由业委会代表业主大会进行日常管理。本案中，物业企业是基于委托关系，按照合同约定代管业主维修资金的账务，费某某、张某某二被告人利用了操作维修资金账务的便利实施了犯罪行为。从法律角度看，维修资金账户的实际控制人、资金使用的决定人是由全体业主组成的业主大会，业主大会的执行主体是业委会，对于维修资金的使用，关键在于业委会不能当甩手掌柜。本案中暴露出的违规问题包括：（1）任务单填写不规范、缺报修单业主签名、无报修电话信息及业委会确认信息等；（2）业委会授权维修范围缺少业委会会议记录及业委会表决材料；（3）同一项目、同一日期，存在拆单行为，逃避工程审价及业主大会表决；（4）小区公共收益资金的使用未经业主大会表决使用；（5）维修资金分摊范围错误，不应由业主承担部分在维修资金中列支等。假如业委会对代管账务监督到位，可能大大降低资金被骗取的风险。

2、物业企业对工作人员违法承担什么责任？

本案中的小区经理和出纳因触犯刑法被判处有期徒刑，违法所得在案发后已退缴，但小区的管理秩序、业主与物业企业之间的正常关系遭到了严重破坏。从刑法角度看，二被告实施骗取维修资金的行为，并非为公司谋利也不代表公司意志，实质是让作为资金使用管理人的业委会陷于已发生维修项目、需要支付资金的错误认识，签章审批后拨付资金，二被告再非法占有涉案维修资金，所以法院认定个人构成诈骗罪，未追究物业企业的刑事责任。但这并不妨碍主管部门对物业企业的管理不力追究责任，所以区房屋管理部门依据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》关于对挪用或侵占专项维修资金、公共收益的处理规定，对物业企业作出了失信记分扣18分处理。

3、各方如何加强维修资金的日常管理？

小区的长治久安不仅需要业委会和物业企业律人律己、警钟长鸣，也离不开广大业主对业委会和物业企业的监督。业委会代表业主大会履职，应当对物业企业申请使用维修资金、实施维修工程的各个环节审核把关，需要了解自身的职责权限，熟悉使用维修资金和公共收益的相关政策和实际操作知识；物业企业则需要对工作人员加强监管，防止发生违法违规行为；广大业主更需擦亮眼睛，平时留意关注维修资金的使用、管理情况，发现异常情况及时维权。同时，居委会对未成立业主委员会的小区,可临时代行业主委员会部分职责。

相关法律法规

《中华人民共和国刑法（2020修正）》第二百六十六条：【诈骗罪】诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。

《民法典》第二百八十一条第一款（原《中华人民共和国物权法》第七十九条）：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）第四条：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

《上海市商品住宅维修资金管理办法》（上海市人民政府令第91号）第十三条：专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修更新费用应当由责任人承担。

第十六条：物业维修、更新完成后，物业服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在专项维修资金中列支。

物业维修、更新费用按照下列规定在专项维修资金中列支:

(一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

(二)物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

《上海市住宅物业管理规定》第六十六条：专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。

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