案情回顾

2020年10月下旬，湖南省长沙市芙蓉区天心华庭小区第一届业主委员会成立。

2020年11月8日-11日，小区的三位业主委员会成员先后提议因小区安全问题建议召开业主大会，选聘新的物业公司。

2020年12月1日，业委会在小区各楼栋电梯间张贴发布了《信息提示》，表示需重新确定新的物业服务公司，除原物业服务公司外，还需邀请其他公司参与。

2020年12月1日，小区业委会召开业委会第2次会议，讨论拟定选聘物业服务公司方案，会议决定采用协议方式选聘物业服务公司，协议方式为向社会邀请物业服务公司，业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司。

2020年12月5日，业委员第3次会议，确定入围三家物业公司。

2020年12月6日，业委会发布召开业主大会公告，随后进行了业主投票，经统计同意某物业公司及其物业服务合同得票最高。

随后部分业主以“剥夺业主表决权”“招标程序违法”为由向人民法院提起诉讼。

法院判决

该案一审判决后，业主委员会上诉至湖南省长沙市中级人民法院，2021年11月25日长沙市中级人民法院做出（2021）湘01民终7587号《民事判决书》，认为：根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。也即由业主大会表决决定是否选聘和解聘物业服务企业。

从本案情况来看，华庭小区业委会召开业委会会议，决定采用协议方式选聘物业服务公司，协议方式为向社会邀请物业服务公司，业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司。

故涉案小区此次选聘和解聘物业服务企业启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接决定启动，违反了上述法律的规定，系启动程序不合法。

因启动程序不合法，按此程序确定选聘和解聘物业服务企业的决定，属于无效民事法律行为，应予撤销。

普法时间

Q1：住宅小区内哪些事项属于重大事项？

答：根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

Q2：如何认定“业主”身份？

答：《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节（《民法典》物权编）规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”

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