淮府办﹝2018﹞29号

淮南市人民政府办公室关于修订《淮南市城市

物业服务收费管理办法》的通知

各县、区人民政府，市政府各部门，各直属机构，各有关单位：

《淮南市城市物业服务收费管理办法》修订稿，已经市政府同意，现将修订后的《淮南市城市物业服务收费管理办法》印发给你们。请认真组织实施。

淮南市人民政府办公室

2018年5月5日

《淮南市城市物业服务收费管理办法》（2018年5月修订）

第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务单位的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务费一般包括物业公共服务费、车辆停放服务费、自购车库（位）物业服务费、特约服务费、代办服务费等。

第四条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定，实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈等行为。

第五条 市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的具体实施办法；县、区价格行政主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的政策落实和日常监督管理工作。

第六条 普通住宅前期物业公共服务费收费实行政府指导价。价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业公共服务等级标准或分类、分项、分级标准，制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门每2至3年对辖区内物业公共服务费等级标准或者分类、分项、分级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

第七条 新建普通住宅物业销售前，建设单位应当在政府指导价范围内，按照本市住宅小区高层、多层物业服务等级标准拟定前期物业服务方案，依法通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。

前期物业服务委托合同由物业服务企业在签订后10个工作日内报物业所在地的县、区价格主管部门和房地产行政主管部门备案。通过备案的前期物业服务收费标准，价格行政主管部门和房地产行政主管部门应当在新闻媒体或者政府网站上公示。

新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人按照前期物业服务委托合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

第八条 新建普通住宅物业交付使用之后，物业公共服务费标准按照合同约定执行。

业主大会、业主代表大会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或者因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应当在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经占小区住宅建筑总面积半数以上的业主或者半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内约定执行。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业签订合同，按照合同约定执行。

第九条 各类别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）、高级公寓、容积率等于或者低于1.0（建设成本超过本市平均成本1倍）的非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业服务费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业签订合同，按照合同约定执行。

住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共服务费标准由业主共同确定，与物业服务企业签订合同，按照合同约定执行。

业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定、约定。

第十条 保障性住房的物业公共服务费，按照市、县（区）人民政府有关规定执行。

第十一条 物业公共服务费一般包括下列部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）物业服务企业办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备的公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其他费用；

（十一）法定税费以及合理利润或者酬金。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气的除外。

前款所指共用设施、设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场（车库）、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施、设备使用的房屋等。非经营性停车场、车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十三条 符合竣工验收条件的房屋，以入住通知书约定的房屋交付时间作为业主或者物业使用人交纳物业公共服务费的起始时间。

物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者已经出售但未与物业买受人完成交付手续的物业，物业公共服务费由建设单位全额交纳，其中因买受人原因未及时办理入住手续的，建设单位可以向买受人追偿。

物业出租或者以其他方式交付他人使用的，物业公共服务费可以由物业使用人交纳。

第十五条 物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费，但预收的期限最长不得超过半年。

第十六条 住宅区停车设施，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按照停车服务合同约定，向住宅区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。准予用于机动车停放，占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业服务企业或停车服务企业与业主或使用人协商确定。

对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，业主或物业使用人因搬家的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

第十八条 根据维护物业管理区域公共秩序的需要，发放证照、门卡等所产生的制作费用，应当按照权利义务对等原则计入物业服务成本或者停车服务成本；提供给部分业主或者物业使用人使用的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位（或者物业服务企业）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）。住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及出入证（卡）免费配送数量由业主依法共同决定。

物业管理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置一张出入证（卡），因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补换的，可收取工本费。

物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应当如数退回押金；证件丢失、损坏的，可收取工本费。

第十九条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

第二十条 物业服务企业应当规范服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

第二十一条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、房地产管理行政主管部门、价格行政主管部门的投诉举报电话，接受业主或者物业使用人的监督。

新建住宅物业销售时，建设单位应当将物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

第二十二条 物业服务企业应当完善物业服务制度，强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

物业服务企业应当将车辆停放服务费、经营设施收益等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年公示一次汽车停放费、经营设施收益分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的查询和监督，每次公示时间不少于15天。

第二十三条 物业服务收费应当符合自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或者只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合国家政策规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知，通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，要求施工方就履行协议提供担保。房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。

物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的，可根据实际成本向市、县价格行政主管部门、房地产行政主管部门申报，经核准后收取。

第二十四条 价格行政主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格行政主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

房地产行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务行为的监管。

第二十五条 价格行政主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查。

第二十六条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依法予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）不按照规定提供服务而收取费用的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制或者变相强制服务并收费的；

（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；

（六）不按规定实行明码标价的；

（七）未按法定要求公示或者失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的；

（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第二十七条 价格行政主管部门和房地产行政主管部门工作人员在物业服务收费的监督管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分。

第二十八条 前期物业服务阶段的住宅区，在本办法实施前已签订的前期物业服务合同，可按约定继续执行；本办法实施后，新签订前期物业服务合同或新调整物业服务等级和收费标准的按本办法规定执行。

第二十九条 本办法自2018年5 月10 日起施行。本办法实施前，有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。