各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构:
为进一步加强和规范全市物业管理工作，促进物业服务行业规范、健康发展，创建文明、和谐、宜居的生活环境，根据《安徽省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府第20次常务会议研究通过，提出如下实施意见。
一、规范住宅小区管理
（一）加强前期物业管理
新建物业小区在业主委员会未成立前，开发建设单位应通过招投标平台选聘物业服务企业开展前期物业管理，具体服务内容与收费标准由双方在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同可以约定期限，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同终止后，对不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经各区人民政府、经开区管委会、高新区管委会物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。
（二）规范物业管理区域划分
新建物业项目在办理前期物业服务企业选聘前，建设单位应当将划定的物业管理区域向市物业主管部门申请备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已交付项目但尚未划分或确需调整物业管理区域的，可根据需要由辖区物业主管部门、街道（乡、镇）、社区征求相关业主意见后确定。如分立后的物业管理区域内无独立的物业管理用房，或与其他物业管理区域存在共用的设施设备、出入口等，不得对原物业管理区域进行调整。
（三）规范物业服务企业履职行为
物业服务企业应严格按照物业服务合同约定，全面履职尽责。接受物业主管部门和街道（乡、镇）、社区的监督指导；协助街道（乡、镇）、社区组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作，积极参与物业管理社区协商工作，并落实协商成果；提供物业服务时，应在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项。对于业主在物业管理区域内违规装饰装修、随意停放车辆、私自改变房屋用途、违章搭建、侵占消防通道、摆摊设点、占道经营、毁坏绿化、乱扔垃圾、噪音污染及污水和油烟乱排放等扰民和违法违规行为应当制止，制止无效的，及时向有关行政管理部门报告，并全程跟踪、配合政府执法部门对违法违规行为查处到位；按照有关部门要求，配合市、区、街道（乡、镇）、社区做好物业管理小区文明创建和安全生产工作。
（四）推进物业管理区域文明创建工作
物业服务企业要自觉接受市、区、街道（乡、镇）、社区关于创建全国文明城市工作部署和监督检查。认真抓好自身队伍建设，在加强小区日常管理和服务的同时，自觉服从创建全国文明城市工作的统一安排和部署，按照创城工作要求和文明创建测评标准认真完成各项创建工作，切实做到在文明城市测评中不丢分、不拖后腿，为全市创城工作作出积极贡献。
（五）做好维修资金的归集、使用和管理
新建住宅销售时，首次缴纳维修资金的，由购房人按照《淮南市物业专项维修资金管理办法》规定缴纳；存量房屋交易时，未结清房屋维修资金的应补缴。要完善住宅专项维修资金管理制度，建立紧急情况时使用维修资金的应急通道，简化专项维修资金使用审批程序，以满足突发事件和应急抢修的资金需求。
（六）加强物业管理矛盾纠纷调处
各区政府、经开区管委会、高新区管委会要建立物业管理联席会议制度，及时处理辖区内有关物业管理矛盾纠纷。要建立物业纠纷人民调解组织，健全日常工作机制。街道（乡、镇）应依托物业纠纷人民调解组织，积极调解辖区内物业管理矛盾纠纷。社区（村）应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助街道（乡、镇）做好调处和化解工作。
二、加强“无物管”小区管理
各区政府、经开区管委会、高新区管委会和街道（乡镇）、社区具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作。对规模较大的小区，要通过招投标平台选聘物业服务企业进行管理；对规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。对于难以实行市场化、专业化物业服务的小区，街道（乡、镇）、社区要成立物业服务机构，负责物业管理工作。
各区政府、经开区管委会、高新区管委会可采取以奖代补的方式用于“无物管”小区基本功能服务和改造，实现治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理等基本服务。要引导业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式，在2019年年底前基本实现小区物业管理全覆盖工作。
三、加强物业服务企业监管
（一）加强行业动态监管
加强对物业服务企业的动态监管，制定随机抽查事项清单，建立健全“双随机、一公开”抽查机制，合理确定抽查的比例和频次，开展物业服务市场秩序专项整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、挂靠经营等违法违规行为的查处力度。
（二）建立物业服务企业信用管理制度
市物业行政主管部门要建立全市物业管理信用平台，区物业主管部门要开展物业服务企业信用等级评定，定期向社会公布企业信用情况。将物业服务不到位、整改不到位、考核不合格等情况记入企业诚信档案，信用等级评定结果与物业管理规范化精品项目和招投标等活动结合使用。
（三）建立物业服务事项公开公示制度
物业服务企业将约定的服务标准和收费标准及各部门投诉咨询电话等内容在小区显著位置公开公示，主动接受监督，并按照规定每年公布物业服务费收支情况。
（四）加强新建物业承接查验管理
新建住宅小区物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。查验时，区物业主管部门应组织有关专家、物业所在社区及部分业主参与查验。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应承担相应的赔偿责任，并将其不良行为记入物业服务企业信用档案。
四、建立工作机制
（一）建立“四位一体”物业工作机制
在全市住宅小区全面推行社区党组织、社居委、业委会和物业服务企业“四位一体”物业管理机制，加强对小区物业管理的指导。社区党组织在“四位一体”管理机制中要积极发挥牵头组织协调作用，指导小区业主委员会和物业服务企业的工作。建立规范的“四位一体”议事决策制度和执行、监督程序，每月召开一次联席会议，研究小区管理措施。四方要加强沟通，协同配合，共同推进和谐社区建设。
（二）加大业主大会和业主委员会运作指导力度
引导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用。对符合成立业主大会、业主委员会条件的住宅小区，属地街道（乡、镇）、社区要指导成立业主委员会和召开业主大会，指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理；业主委员会要按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制。对不具备召开业主大会、选举业主委员会条件的住宅小区，属地街道（乡、镇）要组织成立由街道（乡、镇）、公安派出所、社区、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会，代行管理职责。
（三）建立健全物业服务收费机制
1．物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则。市物价部门会同市房产部门对新建普通住宅前期物业服务收费实行分级分类制定政府指导价，根据物业服务行业平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况建立物业服务收费标准的动态调整机制，每2至3年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，及时调整并公布。
2．对业主或使用人欠缴拒缴物业服务费的，社区和业委会应督促其限期缴纳物业服务费。对拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可以依法向人民法院起诉或向淮南仲裁委员会申请仲裁。
3．物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
（四）引导物业服务企业提质升级
积极引导物业服务企业开展提质升级活动，鼓励物业服务企业争创省级规范化精品物业服务项目。在小区、办公楼、商业、医院、学校、工厂等不同物业管理类型中培育出一批精品物业服务项目，充分发挥先进典型引路、以点带面的示范带动作用。
五、落实保障措施
（一）加强组织领导
成立淮南市加强物业管理工作领导小组，市政府负责同志任组长，相关单位负责人为成员，领导小组办公室设在市房产局。领导小组定期召开会议，协调解决创建全国文明城市工作中涉及物业管理的各类问题。各区人民政府、经开区管委会、高新区管委会及相关部门在住宅小区物业管理工作中应根据各自职责，建立联席会议制度，组织公安、城管、规划、房产、建委、环保和市场监管等部门开展联合执法，处理物业管理中的矛盾和难点问题，制止和查处小区内违法违规行为，推进住宅小区物业管理工作。
（二）明确管理部门
坚持“条块结合、属地管理、权力下放、重心下移”的原则，各区政府、经开区管委会、高新区管委会要明确相应的管理部门，充实物业管理工作人员，设置专职岗位，负责物业管理工作监管。要强化经费保障，各级物业管理工作人员工资、办公经费和补贴资金列入同级财政预算。
寿县、凤台县参照执行。
附件:物业管理工作职责分工表
2018年9月26日
物业管理工作职责分工表
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